16 六月

购房合同的买家名字可以加减或者更换吗?

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前几期文章介绍了关于谁上产权的问题,参阅【新房要上产权了,写谁的名字可以省税?】,既然产权重要,难免在最后的时候做些调整,这就碰到了在原有合同上做名字的调整的问题。今天这篇文章简单的介绍一下合同名字更换的问题。

 

 

 

新房二手房想加名字都容易

 

购房买卖合同上买家的名字,不仅仅表明了交接之后房子是属于谁的,另外一方面如果合同不能顺利履行,房产未能顺利交接,卖家在今后的法律诉讼中,究竟能否得到实际赔偿就有关系了。

 

所以从这点上看,多加上一个购买人对卖家不会造成伤害。因此不论是在购买二手房的合约还是与建筑商签订的新房购买合约仅需要对合约做一个修改即可,用一份amendment,将需要添加的买家的名字添加在买家一栏,卖家通常没有任何担心或者质疑。

 

 

总让人担忧的减名字

 

 

张先生和张太太是一对移民夫妻,但几年来先生一直在国内挣钱,早已放弃了加拿大的身份变成了非居民,张太太在加拿大做着全职太太照顾孩子,现在张先生决定回来和全家人一起生活,想换一套大点的房子,趁着先生回来,一家人很快就签订了一套房子,在办理贷款时被告知,只有用张先生一个人的名字才可以用非居民政策贷到足够的金额,所以只好找卖家协商去掉太太的名字,虽然二手房减名字也是用一份amendment,但是卖家此刻有了心理活动:为什么要把张太太的名字去掉呢?这样一来,承担买房义务的的人突然间就少了一个,假如什么原因导致不能顺利交接,张先生和张太太究竟谁身上更容易追究责任,得到赔偿呢?

所以,卖家很有可能不同意这么简单的去掉张太太的名字,而是要求在减掉张太太名字的同时,叫张先生追加定金,以保障卖家的权益。

如果这个合约是同开发商签订的新房购买合同,开发商会认为去掉张太太的名字是个转手assignment,如果开发商答应了一次转手,那么去掉张太太名字的这个操作已经用掉了这个转手的权利。

换名字等于更换权利义务承担人

假设,当时买房签订购买合同的时候张先生人在国内,只有张太太一个人独立签署买房合同,之后因为贷款原因要换成张先生的名字,新房建筑商会用  Assignment的方法处理。Assignment直接将张太太所有的权力和义务都一次性转移给了张先生,通常建筑商的Assignment 文件有两种,一种是完全转交,就是说一旦开发商签署了这份转手文件,就和原来的购买人没关系了,就算新的接手人没交接也不再追究原来购买人的责任,另一种转手文件则有所不同,原合同持有者始终负有责任,一旦新的接手人不能履行合约,开发商依然有权利追诉原合同持有人。

如果没有转名字的选项通常会用到Direct title,当然这也要通知开发商,但是这时因为直到上产权的那一刻都是原有合同签署人负责,所以开发商通常不会反对。

 

二手房的卖家因为并不了解这些选项,通常就会直接说不同意换名字,或者做转手文件。在需要贷款的情况下就很难做Direct Title, 因为银行看不到有张先生名字的购房合同就不会批准贷款。

 

授权委托书解决签合约人不在场的问题

 

那么如果张先生签合同的时候不在场,如何在购房合同上写上他的名字呢?授权书是一个普遍的选择,如果张先生给太太一份购房授权委托,这样在合同上就可以用张先生的名字,同时写上张太太在授权下签字即可。但是在场作为签字证人的经纪人有责任查看授权书,否则,一旦发生纠纷,比如张先生过来以后不满意这个房子,他可以否忍这份合约,当然,会因此产生一系列法律纠纷,张太太和代理经纪都有法律责任。所以没有授权书坚决不能代签。

 

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