28 七月

楼花转手交易中的风险

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俗话说 “买的没有卖的精 “。说的是因为卖家非常清楚自己的东西,唯一的目的就是按照自己的心理价位成交,而买家要多了一部分了解产品的工作,这点上如果有失误,会直接影响自己的利益。

这篇文章就楼花转让这一个买卖交易,和大家谈一下卖方:原合同持有人(Assignor)及买方:购买合同的人(Assignee)双方各自的风险。

我们以前的文章介绍过楼花的交接过程,楼花通常有两次交接,交钥匙和交产权。在交产权之前的合同转让就叫楼花转让,英文:Assignment 。

对买家来说,主要是这几个方面.

1过早签订转让合同介入项目流产风险

多数开发商要在公寓建成接近交钥匙。原因是公寓开始入住不仅仅是标志着大厦完工,而且使用权的移交在法律上是一个重要的标志。这一点在购买合同中有一个很大的篇幅阐述入住条款。

也有开发商卖掉整个项目的90%的单位,而且收到了10%的预付定金,就开始处理转手事宜,但是有一点请注意,项目卖不掉肯定不能动工,但是项目销售好并不意味着一定动工。

有些买家在大楼还没动的时候就签订了转手合同,这样对Assignee(新买家)来说非常不利。因为,一旦公寓项目取消,新房保险(Tarion) 只负责保障定金的赔偿,而在转手中付出的卖家盈利部分只能根据转手合约自己像卖家追讨,这会遇到一些额外的困难,比如,Assignor卖房之后第二年已经向税务局缴税,又比如卖家离境不再返回会加拿大。这些会对履行合同造成难度。

2.签订转让合同时间与开发商开始处理转时间间隔过长

通常合约签订之后,卖家需要向开发商提出书面申请,由开发商准备文件,但是如果这段时间过长,市场发生大幅上涨,或者卖家情况变化,有可能就会改变原有转让计划,而不去提交申请,通常在转手合约中,都有这样的条款,“在多少天之内卖家要拿到建筑商同意的书面文件,否则合同无效,卖家无条件退回买家定金。”

3.合同文本内容不够详细,覆盖不全面。

这里最主要的几点,卖家与开发商签订的和同中,通常有一些交接优惠(Incentive),有时候这些优惠是有条件的,买家要确定卖家在转让前没有出错(Default),这个转让的合同能够符合拿到这些优惠的条件资格。其它包括卖家每次付定金的时候是否没有过跳票的问题发生,这中间是否发生过需要产生费用的变更?是否有装修升级,升级费用是否已经缴清等等。

下面说一下对于卖家存在的风险。

对于卖家来说,转让风险主要是转手后买家交接时候不完成交接,因为在原始合同中,建筑商要求即使卖家转让合同,如果新的买家不完成交接,原来的合同所有者还是有完成交界的义务。

所以,针对这一点,在转让合同交接时(Assignment Closing),卖家务必要拿到已付的订金和合同获利的部分,这样就可以最大程度避免这个风险了。反之,如果在转手合同中买家提出在产权交接时才进行转手金额结算就会给卖家带来这个风险。

如果你需要转让楼花,不要忘了您需要一个经验丰富的经纪人。

经验分享这次就写到这里,顺便介绍一个7月即将发售的楼盘:Arte Condo

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