21 五月

新房要上产权了,写谁的名字能省税?

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最近有两个6年前的楼花进入到拿钥匙和交产权的阶段,一个是11 Wellesley,还有一个是TEA HOUSE 501YONGE ST。这两个condo,发售的时候一室一厅不外乎是30多万,但是现在已经都涨到了接近70万的价位,翻番的涨幅使很多朋友都来问我产权交接时到底放谁的名字放在产权上。他们希望可以通过产权人的调整达到让将来的税务降低的目的。今天把朋友们咨询我的这些问题总结出来,跟大家分享一下究竟哪个可行哪个可能行不通。

一、当时买房子的时候,只有父母一方的名字或者父母双方的名字,孩子的名字没有在这个合同上,现在孩子已经成年,可不可以把这个房子转到孩子的名下,当作孩子的自住房,从而达到自住房完全免税的目的?
 
不可以。
 
因为税务局需要你按照市场的价钱转给你的孩子,否则加拿大税务局有收入归属(Income Attribution)这些条款,中间的增值部分,是需要原来的楼花合同持有者交资产增值税的。
 
二、如果不去掉大人的名字,而是把孩子的名字加在这个产权上,可不可以?
 
可以。
 
这种情况下税务局会把它视为你的一个投资物业,你出售的时候要交资产增值部分的资产增值税。但是如果你的孩子是第一次买房子,他/她也同时丧失了第一次买房的税务优惠。
 
三、我能否把配偶的名字和父母的名字都加在这个房子上,这样以后我卖的时候,我的资产增值部分可以分别的平均分配给四个人,每个人的收入都不会达到更高的税阶。
可以。
 
按照税务局收入归属条款,至多你证明当时买楼花的钱就是大家的,只是当时只用了一个人的名字。
 
四、当时买房子的时候,夫妻的名字都在合同上,但是这些年由于自己的配偶的收入明显的比当年买房子的时候有大幅的提高,进阶税率使得交税额明显增大,所以希望在交接产权的时候,能够把这个房子只放在自己的名下,把配偶的名字去掉,可不可以?
 
可以。
 
如果你想把配偶的名字去掉,建筑商那里要求你提供相应的银行贷款的预批,就可以完成把配偶名字去掉的手续。但是,建筑商会认为你做了一次转手,所以当配偶的名字去掉以后,你就不再具备再次转手的权利了。
有两种不同的方式来完成去掉配偶的名字:第一种是完全要去掉配偶的名字,比如说配偶要申请非税务居民;另一种情况只需要在律师那儿办理每个人产权的不同的百分比来降低配偶的税率,不一定要完全去掉配偶的名字,比如说配偶只占1%,你占99%,这样以后的租金收入你占99%,今后卖房的增值部分你也占99%,你的配偶只占1%
再加深一点解释,这样做的根据是产权交接方式的两种模式:Join tenant或者Tenants in common。通常我们的自住房全部都是Joint tenant,而Tenant In common,常见于和其他人合伙买房投资。
 
五、产权交接的时候依然用原来购房合同的名字,但是自己已经有了自住房,现在这套房子却也想当成自己的住所来申报,这样可不可以完成减税呢?
 
不一定。
 
这个问题要看税务局如何认定。因为每个税务居民只有一套自己的主要居所是可以用来完全免税的,那么当你这套房子具备了免税资格之后,你自己现有的住房是否还符合这个免税的条件就要等税务局来裁定了。所以,最终的结果可能是空着新交接的房子没有收到租金,自己真正的自住房也没有得到完全免税,有些得不偿失。
补充一句:税务局会参考你的银行信件,水电费的账单的名字,驾照地址,来断定这个房子是否符合主要居所的条件。

 
加拿大是一个税法非常严格的国家,每一个税务公民都应该合法纳税,当然能够在合法的情况下减轻自己的税务负担,是非常有必要的,在这里提醒广大的投资朋友,一定要去咨询你的会计师,合法合理的减低自己的税务。