21 五月

房子要交接了,哪些保险必须买?

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如果您的房子最近要交接了,肯定要遇到买保险的问题,可是那么多种保险,特别是买了楼花的做新房交接,到底什么保险必须买,什么可有可无呢?今天就为大家总结一下。


本文中出现的保险有:房屋保险,大厦保险,租客保险,新房保险,产权保险,贷款保险

 

房屋保险(Home Insurance)

如果你的房子需要贷款,银行会要求你购买一个房屋保险,金额不少于这个房子的建造成本,当然这类保险也同时包括一些第三方责任险,如果你有贷款,这个保险必须买。如果你没有银行贷款,这个保险也是有必要的,比如因为大雨地下室遭到水淹,大风把屋顶损坏,还有在你房产范围内发生意外等等,有个保险会安心很多。

另外你在银行贷款的时候,银行会问你要不要买一个贷款保险(Mortgage Insurance),它是一个正好儿跟你贷款的金额一致的人寿保险,贷款部门通常会这样跟你说:如果你有人身事故,那这个保险就可以把这个贷款还清,家人不用担忧收入减少而无法偿还贷款,从而可以保住房子。这个保险不是房屋保险,不是必须的,特别是已经买了单独人寿保险的朋友,就没有必要买这份保险。

买公寓的投资者经常问我:我每月的 物业费包括了大厦保险(Building Insurance)了,我租给租客也要求他们买了客保险(Tenant Insurance),为什么我还要买房屋保险(Home Insurance这三个保险有什么不同?

这三个保险是这样划分的:大厦保险是保这个大厦,就是屋子外边其他公共设施,还有整个建筑的问题,并不保你自己屋子里的发生事情。租客保险是保租客自己的财产也不保你房子的损坏问题。

有个真实的案例来说明三个保险的区别:我有一个客人的房子租给了一个租客,他自己没有买屋主保险,租客保险也过期了。租客因为放洗澡水忘关水龙头,水从这个浴室流出来一直流到楼下把好几层楼都淹了。遇到这种情况,大厦的管理处是不会找租客的,他们会找房东要修理费,理由很简单,跑了和尚跑不了庙,各项修理费一共是15,000刀,幸好这个租客家境不错,也有点责任感没一走了之,把这钱付给房东了。如果有房屋保险,就不会这么心惊肉跳了,保险公司会负责赔偿。

 

新房保险(Tarion Insurance)

这个保险是监管机构规定建筑商建新房的时候必须要参加的安大略省新房担保计划 ,是为了确保建筑商遵守省级法规,保障新房购买者的基本利益。如果建筑商不合格而没资格买保险或者主动不去买这个保险,消费者也不会放心大胆的去购置他们的新房。在交房时建筑商会把买保险的费用转嫁给买房子的人,所以在交接的时候,你的closing cost里面包含了此保险的费用。

 

产权保险(Title insurance)

Title Insurance 最主要的作用是帮助维持产权清洁无问题,例如产权欺诈,土地边界错误,甚至小到确保无地税拖欠。产权保险分为两部分:一部分叫做Lender Insurance,是为贷款给你的银行作保;一部分叫做Owner Insurance,是为买这个房子的屋主作保。

新房交接通常购买产权保险不会遇到什么困难,但是我自己就亲身经历过一次史无前例的意外:我客户买的新公寓,在交房的时候,建筑商已经破产了,留下了很多未解决的问题,所以律师做closing的时候,产权保险公司不予批准。产权保险公司认为这个建筑商有太多遗留问题,很有可能会有官非,今后会有special assessment(就是特别追加维修款项),大大增加了屋主在未来找保险公司理赔的几率。

此种情况下,保险公司通常会对整栋大厦设立一个不予担保的限制,也有一些保险公司会批准Lender Insurance,但是不批准Owner Insurance,或者担保但是有额外的限定——明确不保这个楼额外的维修费用,也就是你不能因为这个特别款项去跟保险公司申报理赔。

在加拿大有产权保险业务的保险公司只有3,4家,一家拒保,你申请下一家的时候必须声明。交接时产权保险不是强制性的,但现在有一个怪现象:很多律师他们过于仰仗产权保险而不去检查他们份内应该检查的项目,如果房产不能买到产权保险,他们甚至不愿意为你交接。所有找一个经验丰富并且有高标准职业操守的地产律师是很重要的。

 

 

说到底,保险就是为了在发生意料不到的事情的时候起到保护自己的作用,建议该买的保险还是不要省,让自己的生活更安心。

 

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