16 六月

婚内住房与其他房产有什么不同吗?

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继上一篇【新房要上产权了,写谁的名字可以省税?】刊登出以后,接到不少问题,其中有一类都涉及到了婚内住房这个问题,今天就这个话题跟大家聊聊婚内住房的产权和交易要求。

什么是婚内住房? 在安省婚内住房是指在夫妻结婚登记之后一起居住的房产,这里有两个必要条件,必须是结婚配偶而不是同居配偶,而且房产要在安省。但是房产可以不只一套,比如在市区有个公寓,周末回到郊区的度假屋过周末,这两套物业都算婚内住房。

婚内住房和其他投资物业有很大区别,婚内住房不论结婚的时候买房子的钱是谁的,也不论产权是谁的名字,婚后都属于双方共同财,双方有同等的使用权和财产所有权。例如,婚前一方已经有房产,婚后另一方直接搬进来,虽然并没有在产权上有名字,但是这个房产一样被定义为婚内住房,以后夫妻离婚,这套房子的所有资产全部要拿来双方分配。

我们先讲一下比较容易理解的使用权。夫妻的婚内住房,两个人有相同的使用权,一方不可以因为产权上没有另一方的名字,而叫另一方离开。反而我在20年的地产工作中常常看到,卖房时候住在里面的是没有工作的太太和孩子。我不是家庭法的律师,不过多涉及法律方面的问题,简单的说,这样多少可以对弱势一方提供一些保护吧。

从使用权的角度看,婚姻住房,也同样适用于租的房子。

下面我们主要讲一下所有权财产分配的问题,不像世界顶级富豪,天价离婚,几千亿的财产等着分配,对这些富豪来说,婚内住房虽然都是千万豪宅,但是相对他们的资产不过是九牛一毛,根本不是分配的焦点,但是作为小老百姓,婚内住房即使不是唯一的资产,通常也是最大的资产。所以在安省的家庭法中规定婚内住房在卖房,出租,再按揭的时候,必须经过双方的同意。

银行拍卖房产是不受家庭法婚姻住房条款限制的,贷款偿还依然是必须履行的义务,银行不接受因婚姻问题不能偿还贷款。

作为安省的地产经纪都在考牌的时候学过,挂牌出售婚内住房,必须有夫妻两人的签字,即使房屋产权上只有一个人,另一个人要在下方配偶同意这一栏签字。我做地产的第二年,就碰到过一件这样的事情,有个客户找我卖房,去的时候先生接待的我,一切谈妥,签好售房代理协议,我叫他太太过来签字,他才和我说他们快离婚了,目前还有点事情没谈妥,太太不配合,能不能不叫她签字了,反正这个房子只有他一个人的名字,而且当时买这个房子钱也是他一个人的。我只好和他解释,没有他太太的签字我不能卖这个房子,这是违规的,即使找到买家他也不敢签合同,因为他签了合同也是无效的,到了律师那里也一样需要经过他配偶同意,而且走的越远麻烦越大,他和别人签了购买协议不能履行,买家有权告他。

从这个例子我们看到,即使产权上没有配偶的名字,配偶的权利一样放在那儿。那么,作为婚内住房,名字在产权上与不在产权上有什么主要不同呢?

  1. 只有名字在产权上的一方可以申请法庭的批准去卖房,如果有了法庭批准另一方就要配合,当然法庭会做详细了解,具体这些家庭法律师更清楚。
  2. 名字不在产权上一方,不再享有分居之后房产增值部分。

我们既然知道了婚姻住房的这个特性,那么我们在购买婚姻住房的时候应该注意什么呢?如果你出了买房子的钱,你是否产权坚持产权上有你的名字呢?

有人会说,谁会自己出钱还不上产权呢?我见到过因为其中一方房贷款容易,所以只有一个人上产权的案例。

再有就是我们中国父母爱子心切,孩子结婚,自己有能力干脆帮孩子把婚房买了,自以为房产是自己孩子的名字,财产受到保护,而且有了梧桐树才能招来金凤凰,但是一旦子女婚姻出问题,对方要求平分婚内住房财产,这样不仅感情受伤害,金钱上也要蒙受损失。

希望今天这点分享能够引发您的思考,针对一些特殊的情况提前咨询家庭法专业律师,听听他们的建议。

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