28 七月

地产投资心得3-天时地利人和

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如果从你开始投资第一套楼花已经过了四五年,你手里的楼花也已经转变成了现房,在四五年当中你又积攒了一些资金。或者又做了一些投资,比如你又买了一个楼花或者买了个现房,那么恭喜你,现在你已经可以进入到投资的第二阶段了!在这一阶段的选择明显比第一阶段会多一些,因为第一你已经有了一个投资的习惯,第二你也有了一定的投资的经验,第三也是最重要的是你手里的资产比那个时候增加了,不仅如此,你的融资能力提高了,可以更容易地从银行借到钱,而且你的抗风险力也提高了。

 

 

 

前几次我提到过,楼花投资,对于刚刚起步的投资者绝对是一个特别好的机会,初始资金要求低给投资者一个以小博大的机会。但是因为你的钱很少,又是初次投资,你非常担心失败,那么在投资楼花儿的时候,一定要选择对,否则你辛辛苦苦积攒的初始资金就可能损失了,第二次更难,因为资产价格涨上去了,你的信心却在失败中跌下去了,所以请翻阅我公众号中关于如何避免楼花投资错误的文章:

投资讲究时机

 

 

当你有一套楼花儿交接的时候,你一定要找一个非常专业的银行贷款经理,让他不仅仅是帮你交接这个公寓,而且交接之后要从这个物业里拿出尽可能多的钱。有了这个准备就可以在市场上活动一下身手了!

 

其实市场上有什么样儿的物业可以投资,有什么样的产品可以投资呢?很多朋友都已经了解不少,比如说翻建一个房屋,买现房,独立屋,买由多个apartment组合在一起的专门用于出租的multi-apartment,或者商业用途的物业,等等。

但是今天我要跟大家讲的不是先去考虑买什么样儿的物业。我认为投资地产并不是仅仅选择哪类的物业就够了,而是要多方位分析,有点像孙子兵法的天时地利人和。

 

 

天时,在地产投资中,我们可以看到的是,整体经济形势,利率的情况,政府近期对房地产的政策。比如中国现在限制资金汇出,中国人热衷的豪宅地区房产增速会收到影响。

人和,你的家庭情况,时间精力,比如,你想买个郊外的度假屋做游客短租,是否有家庭成员有时间有能力处理Booking和一些修理工作。

地利,每个地区的增长都是不同的,市中心还是外围,东部还是西部?

比如说这次疫情开始后,在郊区的房产的增值就比较快一些,因为现在有疫情,在家工作就是常态,人可以长期的离开办公室,交通因素不再被考虑为主要购房因素。但是我们要做两个假设,第一个是以后有可能在家里长期工作,所以在郊区住和城里是一样的。第二,有可能会慢慢回归到以前的常态,大家还是要回公司上班。

如果你支持第一种假设,以后在家上班的多,现在跟进买入郊区房产,但是价格已经比较高了,最高效的增长期刚刚过,以后会平稳增长。假如第二种假设变成了现实,对于郊区房产的需求会减少,价格就需要在很长一段时间才能被市场消化。

 

在今天这个市场上,你要找到现在处于价值洼地的物业比2017年要难一些。我们回顾一下2017年前后的地产市场,那个时候跟今天其实有很多类似的地方:独立屋的价钱涨的特别高;公寓的价钱从2012年到2017年一直没有什么太大的涨幅;后来独立屋价格连跌两年公寓价格涨了三年。2020年开始独立屋回涨,公寓基本滞涨,建筑商新盘价格在今年3月以前一直上涨,进入5月以后开始停滞。

 

任何时候地产市场都有两种观点,向上和向下,最近尤为明显。也有很多人问起我,其实讨论没意义,市场比较不确定的时候你要做出一个自己的分析来支持你的行动。因为当市场的方向非常明确的时候你也找不到机会,比如当大家一致认为市场向上涨的时候,卖家都是三天内超叫价售出,建筑商的开盘都是日光盘,那个时候并没有便宜价格。

 

我可以和大家分享最近我的寻找投资物业的方向及目前我对市场的分析:目前我在寻找多伦多交通方便的地段、卖家着急出售的物业,或者建筑商的楼盘价格低于同类新房,而且定金要求低的楼盘。

 

当我们过了地产小白阶段,资产和投资经验都有了一定的提高的时候,究竟要把钱投到哪一个产品?哪一个方向?什么时候去投?就是要考虑的问题了。明智的投资会使资产增值的会更快一些。

 

请记住:房地产每次上涨开始都是需求带动的,但是最终都是以投机炒作结束的。投资不是投机,更不是赌博,有一句话叫做君子不立危墙之下,道理说的就是这个,作为投资人来说,保护好自己的投资,保护好自己的本金,更重于追求利益。

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