28 七月

地产投资心得2-大道至简,价格是王道

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今天继续跟大家分享一下我十几年的投资心得。

 

在2006年下半年我投资了第一个楼花项目,地点在多伦多的解放村(Liberty Village)。是一套两室一厅的楼花,32万多点,(现在看看真是不敢相信)定金要求15%,总共不到5万,分三期。说实在话,尽管做好了功课,已经下定决心,真正买到手了,心里还是有些忐忑,所以我现在每次带着客户投资时,对于客人,特别是第一次投资的客人,心理紧张都特别能理解,我是经纪第一次投资都紧张,何况是平时不经常接触地产投资的普通人呢。其实那时候给自己投资,现在看看也没想到特别多问题,当时最大的担忧就是我买的楼花比边上的现房贵10%,这个担心其实一直伴随了我3年半,直到楼盖好了,这时候发现,虽然当时的现房也涨了,但是我的新房还是比同样户型的旧楼高10%,而且发现租客都喜欢新楼,现代,舒适,格局更加合理等好多优点。房子的价格当时市场价是42万,因为和我一起买的客人拿到房就上市卖掉了。我很顺利的把房子租掉了,而且租金比我当时买的时候涨了不少,因为毕竟过了3年多,居然第一年就有正现金流!

有了第一次的成功,心里强大了很多,接下来买的几个项目就放松很多,后来又陆续投资了市中心和北约克的几个项目,觉得特别有必要和大家交流一下的是2010年市中心 Ice Condo第二期和2015年北约克Emerald City 第四期Colour 这个项目。
2010年是楼花市场价格创新高的一年,Ice2 价格在当时不算便宜的,但是看到独特设计的双子楼,外立面曲线设计,华丽大堂所以看到定价虽然高一些,还是以32万的价格买了一套1+1,交房的时候正好是2015年,这年又是公寓市场最低迷的一年,遇到这样的年景,感觉你再买一个同样的楼花原来的价格肯定是买不到了,但是,自己的楼花想卖又卖不出好价格,最好的选择就是交接持有一段时间,等以后市场好了再卖,事实上我的确出租了几年,在2018年的时候以52万的价格卖掉的,虽然从账面上看有20万的涨幅,但是用了8年的时间,比较我投资的其他项目投资周期长了3年时间。从这次投资得到的经验是,投资楼花,外观花里胡哨的东西没大用,开发商会夸大设计师的作用,其实对投资来说好的建筑质量和亲民的价格才是王道,尽管买的时候市场是高点,但是从大城市房地产发展的方向上看,没有绝对的高点,只有相对的低点,所以只是相对的没有买到最好的,而没买才是绝对的失误。
接下来再说一下2015年北约克Emerald City 第四期Colour 这个项目,我买的时候这个项目已经卖了50%多了,那两年独立屋独领风骚,没什么人愿意买楼花,我记得当时在公司做培训,公司的同事对我说,觉得公寓根本不涨价,买了不是赔钱吗,为什么不买个独立屋,买了就涨十几万!但是我当时看到公寓价格和独立屋价格差距过大,而这个时候很多人都忘了平常放在嘴边的话“房子是用来住的”。都是住,公寓这么便宜不是很好吗?于是果断的买了一套24万的一室一厅,而且定金只需要10%!这个项目2015年5月买入,2016年交楼,我2018年36万卖出,3年毛利12万属于短平快的项目。这个项目的心得是,市场低迷的时候是寻找价值投资的好机会,而且建筑商在市场差的时候会给很多优惠,特别是定金比例上降低和延迟,这样会加大投资的杠杆,提高资金效率。
 

另外,这些年买的楼花,只有一套是在交接前卖出去的,属于名副其实的炒楼花,这种做法的优势在于没有杂费,没有交接贷款的手续、出租这些繁琐的事儿,但是收入算作生意收入不属于资产增值,税收优惠少一些。
最后跟大家总结一下一个重要的心得:地产投资开始比较难,特别是头一两套房子,真的要靠自己攒钱,回想那两年基本没旅游过。后面容易很多,因为资产升值了,即使不卖掉,从银行再次抵押也很容易,到后面自己资金的投入只是一部分了,这就是所谓的钱生钱快过人挣钱!因为近些年房产价格涨的很快,常常听到很多想投资的朋友,还有一些想买第一套房子的人抱怨,觉得没机会在多伦多买房了,其实机会真的有,要放弃一步到位的想法或者迅速致富的想法,要尽早入市,不要幻想在一次投资,一个房子上就挣个盆满钵满。也要有胆量,钱不能总是攥在手里,要有行动力。有点像滚雪球,要先攒一点雪在手里攥成一个小的雪球,然后要不停的让它在雪地里滚,如果雪球一直在手里就会化了,不滚就不会变大。
另一个心得是,不论是短平快还是长线持有都可以,但是即使短平快,资金出来也要尽快找到下一个项目投进去,没有更好的投资就还是持有物业好一些。说到这点,加个小插曲,记得最开始提到的2006我投资的第一个楼花吗,2019年正巧我陪一个客户收房,他刚刚交接的公寓就在同一个小区,我站在他的阳台上可以看到我当时投资的那个公寓,在手机上查了一下,当时市场价已经是80万了。由此看出持有也是不错的选择!

当然和十多年前相比,近两年多伦多公寓市场的确发生了一些变化,很多人认为风险很高了。但是我认为风险并不是来自价格本身,而是建筑商的良莠不齐和投资人盲目跟风。因为高层建筑已经成为大多地区的主要房产销售量的主要部分,所以太多资本都想分点这块儿肥肉,目前市场上有一些项目的开发商,以前从来没做过高层建筑,有一些甚至仅仅是资产管理公司。因为高层建筑生产链长,涉及行业广,试想一下,如果今天定的销售价要保证几年后建成房子还有利润,定低了没办法完成,项目取消你的投资也就被取消了,还有些开发商走相反的方向,为了保证建成保证利润,提高售价,特别是市场火热的时候,加大宣传炒作力度,不真实公布销售状况,通过销售渠道散布一房难求的恐慌情绪。另一方面就是价格上涨造成投资人觉得有压力,没有细致对项目和开发商进行了解。

也难怪,在刷屏的“最后机会”,“一房难求”,“今天团队又卖10套的”的刷屏模式下,仿佛只有马上买一套才能压压惊。如果你对投资地产,特别是公寓楼花感兴趣,最好读一下我公众号里楼花投资的入门文章,一定会对你大有帮助。

 

下期文章我将会给大家介绍一下,如果你的投资已经进入到有一定资产的阶段,如何进行不同种类物业的调配,以获得更好的增长。

 

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