16 六月

地产投资心得(一)不要叫现金流成为包袱

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今天想和投资朋友分享一些我十几年的投资心得。

 

相信很多人都读过《穷爸爸,富爸爸》一书,这是一本很好的投资启蒙书籍,这本书主要是讲解了投资有正现金流的物业,实现被动收入,过上我不工作让钱生钱的生活。
 
和很多人一样,2005年我参加了一个为期三天的宣讲会,受到很大启发,因为我本身从2002 年开始在多伦多地区从事地产行业,对地产投资不仅有兴趣而且也对这里的地产市场有很多了解。
课程过后在我进入到实际操作阶段,我发现在多伦多的房产中根本找不到有正向现金流的物业,除非加大自己的首付,减少银行贷款部分,而这样一来,资金占有量就明显加大,资金回报率降低了很多,而且手里根本没有这么多现金。
 
我开始扩大范围寻找现金流的物业,发现在一些其他的城市,比如安省的小一些的城市,特别是其他中部省份存在这样的物业,这些地区房价比多伦多低很多,资金需求量小,租金收入相对高一些。我想这些房产应该就是这现金流物业了。但是我发现有两方面的缺陷让我很难决定去买那里的物业,一是我人在多伦多,那些城市都离得比较远,有点什么事情只能找当地的管理公司,第二我比较了一下房产升值的速度,那些城市远远的落后于多伦多,这在后来也被不断的证明了。

当时我粗略的算了一下:在多伦多买一个房子用来出租,如果按5年为期,前两年现金流是负数,第三年持平,后两年每年平均有两千的盈余。这样这个投资物业5年仅有四千元的收入。
在小点的城市前两年就有盈余,5年下来会有两万元的收入。但是房价的涨幅就完全不同了,多伦多5年房价涨了50%,而那些小的城市5年涨幅为20%多,而中部的城市房价几乎没变化!
地产投资是一个理论联系实际情况不断摸索和的商业活动,从这些数据中我看到,以30万的公寓为例,5年之后在多伦多投资的房子房价就涨到45万,而小城市只有35万,中部的城市的房子价格还是30万,这时,如果我从银行再次按揭,我至少可以拿出升值部分的60%,也就是15万的60%,等于9万元,这笔钱我可以再去投资另一套房产!
 


我发现的另一点就是,多伦多地产流动性强,虽然房子是不动产,但是在多伦多如果急需流动资金,房产在合理的价格上市,通常一两周就卖掉,很快就可以变现,这是其他小城市没办法相比的。

看到这些我基本决定还是要在多伦多投资地产,下一步就是现金流的问题,当时是一个偶然的机会,把我带到了楼花市场,发现这种产品解决了前几年的现金流的问题,因为买的是购房合同,房子要在4-5年后建成,中间这几年不需要考虑这些,而几年后房子建好了,价格已经涨上去了,租金也相应的比买楼花那年高了很多,这时候租金已经有盈余了。

 

下一期跟大家讲讲我投资楼花的历程,奉上从新手投资客到得心应手的经验,还顺带大家看看十几年来多伦多楼花市场的涨跌。记得关注。
如果你对投资地产,特别是公寓楼花感兴趣,最好读一下我公众号里楼花投资的入门文章,一定会对你大有帮助。